（文章人物为化名）

   柳州市民李强与某置业有限公司（下简称置业公司）签订了一份房屋买卖合同，购买两套精装修房，并交纳了定金和预付款。在正式签合同时，置业公司要求先签订一份《装修改造委托协议》后才能签订《商品房买卖合同》，李强认为置业公司转嫁了违章责任，拒绝签订协议，并把该置业公司告上法庭，要求返还定金和购房款。

买家：改造协议不合理，要求退款遭冷遇

李强诉称，2012年6月，其有意购买置业公司的两套精装修江景房，在交纳6万元定金后签订了一份《认购协议书》。此后，李强按照置业公司的要求在未签订买卖合同的情况下交纳了47万元预付房款。按理说，应该可以正式签订《商品房买卖合同》了，然而在签订买卖合同前，置业公司要求李强签订一份《装修改造委托协议书》，并附改造图纸。李强在咨询了相关专业设计人士后发现，置业公司承诺宣传的房产效果图实质上就是该附图改造后的平面图，不存在自己委托改造，而且房子改造的部分是不能承重的，改造后按可承重设计装修。这样给购房者带来了一定的风险，置业公司企图用改造协议来把违章责任转嫁给自己，是严重违反国家相关政策、法律、法规的，于是他拒绝签订这份不合理的改造协议。

之后，置业公司派出一位工作人员与自己沟通，同意将改造协议中的“委托”二字去掉，但是协议内容不做相应更改。李强认为，自己极其信任的公司做出了如此荒诞无理的决定，他表示抗议，拒签签订所谓的“改造合同“，而是要求与公司签订正式房屋买卖合同，以维护合法权利。他说，置业公司采取强硬、冷漠的态度将他置于展示中心坐冷板凳，其对该公司如此蛮横无理的态度深表无奈，不得已还拨打11O、12315致电报案。

卖家：认购协议书合法有效，应继续履行

置业公司答辩称，认可李强所说的已经支付定金购房款，以及签订《商品房买卖合同》前必须签订一份改造协议，且承诺宣传的房产效果图实质上就是该附图改造后的平面图，对于改造协议中存在承重方面的安全隐患表示不认可。

置业公司出示了《认购协议书》，合同条款载明，置业公司已向李强明示《前期物业服务合同》、《业主临时公约》、《商品房买卖合同》及补充协议、相关证件和重要提示。认购书声明已阅读理解上述明示合同文本、补充协议和重要提示，且无异议。对所认购的物业状况、交易条件、周边环境已有充分了解等内容。证明了李强在签订认购协议书之前，已详细了解和认可双方所应该签订商品房买卖合同的全部内容，以及李强所购房的实际状况，包括《装修、改造委托协议书》及附图和装修清单等。由于精装修房是装修好的房子，按照国家规定和行业习惯，必须在签订买卖合同之外，还要签订一个委托装修协议。国家相关部门是在装修前对房屋进行验收，而双方约定的却是装修好的房子。两份协议必须同时签订，缺一不可，这个李强当初对此是了解的。

对此李强表示质疑，他说自己根本没有签订和认可这份《商品房买卖合同》，该合同是置业公司为了达到诉讼目的而自行编制的，没有任何证明目的，自己在签订《认购协议书》的时候，也并未见过《商品房买卖合同》及补充协议。置业公司认可国家相关部门只能在装修前对房子进行验收，而不能在装修后验收，这样就涉及到有意的规避国家法律，把装修的风险转嫁给买家。当初自己看到的只是效果图，所以在这里就存在一个重大的误解。依据合同法的规定，重大的误解合同是可撤销的。

置业公司指出，公司在销售时对房屋的宣传与实际交付的情形是完全一致的，不存在任何差异和夸大。李强在签订认购协议的时候就明知需要签订补充协议，也不存在重大误解。国家对毛坯房进行验收并不等于对装修好的房子不予验收和管理，公司也没有随意装修，房屋也不存在质量问题。

法院：协议真实有效，驳回原告诉讼请求

柳北法院审理认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

原、被告签订的《认购协议书》是当事人的真实意思表示，并不违反法律的规定，具有签订商品房买卖合同预约合同性质，属于独立的合同。上述认购书依法成立，对当事人具有法律约束力。现原告要求解除双方签订的《认购协议书》，被告不同意，故原告的该项诉请无法律依据，法院不予支持。对原告的其余诉讼请求，与法无据，法院亦不予支持。

法院一审判决驳回李强的诉讼请求。

案后思：

早在2002年，国家建设部在颁发的《商品住宅装修一次到位实施细则》中就点明了推行精装修的目的，即“加强对住宅装修的管理”“避免二次装修造成的破坏结构、浪费和扰民现象”等。2008年，住房和城乡建设部也发出 《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》，再次鼓励新建商品住宅一次装修到位或菜单式装修模式，逐步取消毛坯房。由于精装修房的实惠和节约装修成本，近几年来，出售精装修房成为开发商的促销手段之一，然而对精装修房的购买，有哪些需要注意的地方呢？

一 、买家应就精装修部分与开发商而非装修公司签订合同。

《商品住宅装修一次到位实施细则》第1.7.1条明文规定:"确立开发单位为住宅装修质量的第一责任人，承担住宅装修工程质量责任，负责相应的售后服务."这就从法律上明确了开发商对装修部分的保修责任。

二、  了解精装修房的装修内容、效果及平面图

在李强的案例中，开发商要求与买家签订一份《认购协议书》，买家可以在签订《认购协议书》之前，要求开发商提供《商品房购买协议》和《装修改造协议》及其改造平面图进行观看。要在充分了解自己购买的精装修房屋的情况后决定购买，在协议上签字视为已了解条款的全部内容。

三、  验收精装修房是否与合同约定相符

在购买精装修房之后，一定要验收房子的装修项目与合同约定的是否相符，确实有不相符的地方应收集相关的证据加以证实。因气候变化导致的部分房屋质量问题，开发商还负有保修责任。